一线城市房价真正下跌的两大手段

2018年08月19日 来源:

一线城市房价真正下跌的两大手段

一直被誉为楼市马其诺防线的一线城市,今年上半年的表现非常糟糕,在成交量上领跌全国:北京今年上半年新房的成交量同比下滑了48%,二手房更是创下了有签记录以来的最低半年成交水平,而上海、广州和深圳新房成交规模下跌幅度普遍在40%左右。相比较而言,二、三线城市的楼市反而表现得平稳很多。根据中国指数研究院的数据,二线和三线代表城市今年上半年月均成交面积同比分别仅下滑15.5%和18.9%,而月份的全国商品房销售面积同比仅下跌7.8%。

2010年实施限购政策以后,开发商纷纷转战二、三线城市,但由于城市化质量、居民收入水平、人口吸附能力和产业集聚、产业升级方面的先天不足,二、三线城市无法消化房地产市场的海量供应。从2012年开始,有关二、三线城市供应过剩、泡沫破裂、楼市崩盘等报道充斥于媒体,温州、鄂尔多斯、秦皇岛等很多二、三线城市的楼市爆出空城、鬼城等泡沫破灭的消息,更是给人以强烈的心理冲击。与此同时,一线城市由于土地资源紧张、住房自有率低、购房需求旺盛,房价一直处于上升的态势,因此,2012年以来主流开发商纷纷高调回归一线城市。

业内和专业人士认为,由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断,而土地资源却比较紧张,供不应求的事实摆在那里,楼市即便在2014年出现调整,也至少能够保证5%-10%的量价增幅。但是,一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜,成交量领跌全国,交出的成绩单与预期差别太大,不仅没有稳定住市场,反而却成为全国楼市每况愈下的推手。

对于一线城市楼市逆预期下滑,媒体认为基数效应、住房信贷紧缩、经济增速放缓、唱空论调、需求观望等因素是主要原因。毫无疑问,一线城市的楼市在过去10多年一直非常坚挺,房价相比10年前翻了倍,成交量也随价格上涨而持续火爆,并没有经历真正的深幅调整,即便是在年的楼市下滑,时间也很短。因此,在经济金融形势和政策突然出现不利于楼市的变化时,火热了多年的楼市出现调整也是在情理之中。

但事实上,大家可能忽略了一个事实。回顾我国每一轮楼市调整,基本都是从以一线城市为主的大城市开始的,而且调整的幅度也往往会大于二、三线城市。例如,第一轮调整首先发轫于华东的上海、杭州;年楼市调整则起始于北京的通州[最新消息价格户型点评]。第一轮调整中,深圳房价相比最高点下跌近40%;上海50%的区域房价下跌,部分区域房价下跌35%;北京通州、顺义、望京[最新消息价格户型点评]等供应热点区域的房价下跌达30%多。

一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌,根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方,各种需求对于楼市能够形成支撑,投资炒作也比较旺盛,各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感,容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。与我国类似,那些大城市较多的东亚国家也存在相近的规律,年代日本地产从繁荣到泡沫破灭的危机周期中,东京楼市下跌更严重,这主要就缘于东京集聚了日本30%的人口、40%以上的产值,是日本乃至亚洲的中心城市,投资需求集中;2008年金融危机后,韩国各地区整体房价下跌,但首尔的房价下跌幅度最大,至今没有恢复,而其中富人集中的江南区,房价降幅达30%以上。

目前来看,尽管中国一线城市住房成交量下跌非常严重,但房价还在逆市上涨,可以用量跌价涨来概括。根据中国指数研究院的统计,上半年一线城市房价指数上涨2.64%。同比看,上半年北京、上海、广州和深圳新房价格涨幅分别为18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是说,如果从成交价格看,一线城市的楼市依旧比较火爆,并不能称得上是真正调整。而且,随着一线城市新房供应区域从中心区开始全面向城郊转移,一线城市新房的价格水平越来越没有代表性了。即便如此,相比2011年普遍不足2万元的均价水平,2014年上半年一线城市披露的新房价格在两年半的时间里上涨40%左右,而更具有代表性的二手住房价格在同一时期则至少上涨了50%以上。

站在当前的时点上看,一线城市的住房价格有两个特点,一是在2012年-2013年的一轮上涨周期中,房价年均涨幅远超过过往任何一年;二是价格连续上涨10多年之后,处于历史最高水平。也就是说,与前两轮楼市下调相比,本轮一线城市的调整仅限于成交量的单方调整,而非价格的调整,这事实上是一种畸形调整,而非真正的调整。在价格不降反升的情况下,一线城市楼市调整只能以成交量腰斩的形式来表现。

根据笔者的调研,除价格居高不下外

一线城市房价真正下跌的两大手段

,供应效率低是成交量腰斩的另一个原因,表现在供应集中在远离城区的城际边界。这些远离主城区的区域,在开发住房方面,本身就面临着基础条件先天不足的缺陷,公共服务设施建设滞后,生活和工作的成本将居高不下,并不匹配刚需占主体的市场需求。而即便是这些区域,目前的房价水平也涨到了历史高位。例如,北京主力供应区域通州的房价水平在27000元/平方米左右,深圳主力供应区域龙岗的价格水平在22000元/平方米左右,广州的主力供应区域增城和南沙的房价水平至少在元/平方米。相比较2012年初,这样的价格水平上涨幅度在50%以上,而按照这样的价格水平计算的本地房价收入比在10倍以上。

在价格太高、供应效率低的情况下,一线城市楼市调整必然表现为成交量急剧下滑,畸形调整局面的形成是购房者用脚投票的结果。未来,一线城市楼市若要走出调整深渊,或者要在价格上面做出有诚意的下调,或者在补足公共服务配套上面痛下苦功。短期来看,补足公共服务配套并不现实,住房供应的效率难以提升。因此,预计未来量跌价涨的局面难以持续,价格出现实质性下跌是必然的事情,由于待释放的需求仍旧存在,降价也一定会有助于成交量走出泥潭。

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