微刺激框架下的楼市政策逻辑

2018年07月27日 来源:

“微刺激”框架下的楼市政策逻辑

近期,地方政府的楼市救市行动大有星火燎原之势,而中央政府则比较谨慎:5.12央行喊话没有脱离微刺激的政策大框架,在限购、限贷等大是大非上的表态仍旧坚持原则。可以预计,在告别传统增长模式与楼市对宏观经济潜在高度冲击两者之间,楼市救与不救、如何救,将较长时间成为上下关注的焦点。

年、年两次楼市调整发生后,都上演过救市的戏码,但其决策时间非常短、决策过程和逻辑非常简单,就是为了保增长(如2008年发布131号文)或稳增长(如2012年两次下调利率)。但今年不同,GDP增长压力小了很多,类似131号文那样的救市模式基本不存在空间。同时,利率、存款准备金上的松动无法保证资金流向实体经济,货币政策实质性松动的空间虽有(如存款准备金率),但效果难以评估,管理层对此也保持谨慎。

但是,过去10多年房价持续上涨到今天,我们面临着一个骑虎难下的局面:一方面,楼市繁荣了10多年,其内在矛盾未通过市场实质性的下跌而暴露和解决,前两次调整被人为打断,如今问题积累到了非解决不可的时候;另一方面,与楼市一起繁荣10多年的相关行业,其产能过剩问题也被掩盖了。此外,受房价正反馈运动影响,国民经济各行业贷款中有40%以上的抵押品是房产或地产。

因此,如果楼市明显下滑并导致经济下滑超出可容忍范围,局部性金融风险会爆发,也可能会使产能过剩、就业问题严峻起来,并形成恶性循环,因此预估楼市下滑的综合影响,进行敏感性分析显得必要。

就目前形势而言,尽管楼市量价核心指标相比2013年同期明显下滑,但若抛开不正常的2013年同期高基数影响,与任何一个正常年份相比的话,各项指标仍处在高位稳定的水平上。如果此种态势能够保持下去,不仅楼市基本面可以支持经济中高速增长,而且能够将行业历史沉疴暴露并解决,为结构调整、产业转型、金融去杠杆维持尽量长的战略机遇期。

目前的关键是,楼市会否加速下滑以及如果出现加速下滑其影响到底有多大等。从国际经验来看,在城市化快速推进时期,各国楼市很难保持平稳的态势,大起大落是常态,而平稳则是罕见的现象。相应的,经济也就会随着楼市的起落而波动,这一规律甚至连走完城市化进程、楼市进入平稳期的发达国家也未能幸免。因此,应对楼市未来深幅下滑的主要着眼点在于最大限度地降低这种冲击。今年月,楼市整体还算平稳,但在5月份以后,同期高基数效应开始逐步缓解,但楼市下滑的趋势似乎并未随之而缓解,需要未雨绸缪,做未来政策应对上的预安排。

5月12日,央行提出改善住房抵押贷款金融服务就是出于这种考虑,但这次只是重申2012年就提出的政策,还是属于微刺激的政策框架,传达出的是平滑楼市下滑的信号。不过,微刺激从此前一直关注的是基础设施、保障房、减税、吸引民间投资等领域,这次纳入楼市,看得出微刺激的政策力度在加大。因此,未来住房信贷政策不会比目前更为紧张,相应地可对楼市起到一定的托底作用。

对于地方政府五花八门的救市行动,中央政府态度是谨慎和复杂的。首先,若中央政府鼓励地方救市,则政策在地方很容易走歪,曲解中央对于楼市适度调整和微刺激的基本态度,这一问题在2008年和2012年两次自上而下的救市中都出现过,其后果就是地价和房价不断攀升,杠杆不断加大。其次,地方政府出台如公积金新政、购房入户、税收补贴或减免等政策均在其权限和职责范围内,对于缓冲楼市下滑有积极作用,而且很多优惠政策基本覆盖的是无房户或改善性住房需求,可以纳入微刺激的政策框架。对于此类举动,中央政府持默认但不鼓励的态度。最后,对于挖苦心思地研究如何松绑限购的政策举动,中央政府持反对态度。一则因为放松限购与国家微刺激政策框架相左,二则放松限购可能会给市场传达错误信号,以为政府新一轮积极救市开始了,反而让楼市问题正常爆发、解决的窗口期错失了,不仅不利于楼市长期健康发展,而且不利于在经济稳定前提下进行结构调整,三则放松限购能否起到效果还很难下定论。因为,很多城市库存消化问题非常严峻,投资需求也在萎缩,而限购政策执行区域范围仅限于城区,而新房供应大多在外围,限购本来就没什么效果。

目前来看,在央行宽货币的政策作用下,短期资金利率开始下降,代表性的就是货币基金收益率回到4%以内,这会在未来传递到信贷市场和长期资金市场。再加上住房信贷紧缩政策见底,未来银行对于住房贷款的支持规模和优惠力度会加大。因此,未来一段时间楼市低位稳定的趋势比较明显

微刺激框架下的楼市政策逻辑

,下浮幅度可控,这是国家乐于见到的。

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