红5月二手房有变拉锯战主导权向卖方倾斜

2018年07月03日 来源:

红5月二手房有变 “拉锯战”主导权向卖方倾斜

楼市进入5月的最近两周,影响二手房成交的两大要素政策与挂牌价格,似乎已呈现出与成交回暖相背的走势。限购令在执行细节处连续释放出从紧信号。与此同时,二手房房东的议价空间也进一步压缩,多面夹击之下,为红五月二手房行情增添不少变数,已经很难用乐观来形容。

在3月份一波小阳春行情的温暖拂煦下,房东重拾信心,自4月中下旬起不少房源的挂牌价格议价空间已缩小至5%以下。来到5月份这样的情景仍难有所逆转,并且价格拉锯战的主导权正进一步向卖方倾斜。

莘庄、春申地区向来不缺刚需置业者,即便有限购令,但客户基本都在限购令打击范围之外,而政策对他们的入市影响主要体现在对房价的看跌预期,而目前恰恰就是房价令他们踌躇不前。据了解,此区域的部分中介门店反映,从上月下旬起不仅房东的议价空间收紧,部分热门小区,如柏林春天的均价甚至出现了5%左右的环比上涨,而引起房东看涨价格的除了前期市场行情的好转,更关键的在于新增挂牌量不足。

令购房者和中介业务员头疼的是,议价僵局甚至已经演变为房东跳价。在浦东三林,前两个月的市场还只是露出些许苗头,但5月份以来遭遇的房东跳价情况堪称严重,购房者对此则反应不一。近期成交的多为总价150万-200万元的房源,客户以首次置业为主,部分房东的跳价幅度大约在3万-5万元,虽然有少数迫切购房的客户也能作出妥协,但多数购房者并不买账。不少已有望达成意向的案例正是因价格变动而中途夭折的。

近期市房管局方面再度对调控不放松作出坚定表态,限购令在执行层面更加趋紧。上周关于严查补缴社保买房的释出,本周就已经在部分地区发生了市场反应。如今交易中心已经不再接受外地户籍通过补缴社保买房过户,致使部分预备出手的外地客户购房计划受阻,更有个别外地客户此前已经签订合同却无法办理过户。

汉宇地产市场研究部经理付伟表示,5月份的旺季规律暂时不会打破。从月初一些市中心板块的分行成交情况看,总价200万-300万元的房源成交依旧比较活跃。然而不容回避的是近期政策执行面的进一步趋紧,势必会为近两个月的成交回暖行情降温。

议价空间明显缩小上海二手房市场又现僵局

二手房市场正加速分化。能成交的房源,都带有两个明显特征:第一,议价空间普遍回落至3%-5%,零议价成交的也不在少数,议价超过5%基本不考虑;第二,低总价个案成交明显增多,总价在150万元-220万元的小户型能快速成交。

议价超过5%免谈

据21世纪不动产上海锐丰金杨路店经理史海燕介绍,二三月期间累积刚需集中释放后,如今的入市买家虽仍以首次置业刚需为主,但其入市迫切度并不高。心理价位也仍停留在3月水平。四五月新增的挂牌房源,价格比之前均不同程度地上升,幅度5%-10%不等,如较受婚房刚需青睐的平方米小户型,单价已由之前的2万元升至目前的2.1万-2.2万元。虽成交有所停滞,业主也意识到价差的存在,但很少能有提供议价者。一是此类房源易于出租、卖不掉可转售为租;二是业主并不急于置换,也无降价动力存在。

在普陀长寿、虹口四川北路等板块,买家心态与浦东金杨板块类似,因受四五月新增挂牌房源价格提高影响,也与业主间存在5%-10%不同程度的心理价差。但在虹口四川北路板块,业主价格策略较为积极,如买家诚意购房,目前可提供5%-10%的议价空间,却也已经比二三月时议价水平收缩到5%左右。

在上述板块中,首次置业刚需占到60%以上,且以婚房需求居多。这些买家多对小区环境、房源品质均有较高要求,由于并不急于出手,故难以提升成交量。

市中心小户型卖得快

信义房屋建国西路店长高婷介绍,4月在肇嘉浜路至建国西路区域,他们店成交了数套小面积低总价房源,而且都是在挂牌数天就签订了买卖合同。如位于绍兴路上瑞雪大厦,虽然已有20年房龄,但出售房屋一室户的面积只有39平方米,总价为128万元。业主张女士在门店挂牌还非常担心能否快速出售,没想到3天内就有五六组客户上门看房。一位上海籍客户在看完房后象征性地还掉5000元,随即果断下了定金,一周内就把买卖合同给签了。购买者说,他就是要寻觅在市中心优越位置的低总价户型,毕竟100多万元在市中心能买到的房源一年比一年少了。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,二三月期间在普通住房标准调整刺激下的累积刚需集中释放后,4月二手房交投出现一至两成回落。综合买卖双方心态、价格等因素综合考虑,预计五六月期间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质降价促销举措,并带动置换型业主释放需求及房源,否则目前的交投僵局恐难迅速打破。

区域指导价打破二手房评估价征税将一房一价

二手房的价格如何认定?每套房的价值差别如何体现?一直以来都缺少这方面的标准。

评估价征税就将建立对成都二手房的一房一价评估系统,彻底打破过去按片区划定指导价的模式,让评估价格更加接近实际成交价。

7月1日起,成都二手房交易将参考评估价系统计价征税(以下简称评估价征税),之前普遍盛行的虚报成交价格,采用阴阳合同来逃税避税的现象,将得到遏制。

此前,本报曾多次对此进行报道,引发业内和读者的强烈关注。此次评估价征税新政让众多业主最为关心的是评估价价格如何制定?税务部门如何评估房屋价值?实际交易中如何交税?

日前,成都市地税局相关负责人接受本报采访时对此一一做了解答,并表示采用二手房评估价征税并不会增加税负,只是对之前习惯逃税的人来说意味着交易成本将会增加。

二手房交易一房一价

到过售楼部的人都知道,同一个楼盘的房子因为户型、位置、楼层、朝向、景观的不同,价格都会有所差别。即使同一层楼、同样的户型,因为朝向不同也可能相差上万元,开发商对新房的定价可谓是一房一价。

但是二手房的价格如何认定?每套房的价值差别如何体现?一直以来都缺少这方面的标准。如今,评估价征税就将建立对成都二手房的一房一价评估系统。彻底打破过去按片区划定指导价的模式,让评估价格更加接近实际成交价。

据了解,新的评估价征税将成都主城区住宅分为19个片区进行评估,测定出片区内每一个小区存量房的评估价范围。评估价将是对中心城区的每栋房屋所涉及的位置、结构、楼型、面积、环境、交通、景观等近30个参数进行详细了解后确定。

成都市地税局副巡视员尉国荣向表示,通过30多个参数的评估标准,可以测算出成都市区每栋房屋的评估价,比如王府花园小区内每一栋楼的评估价都可以通过这30个参数植入后测算出来。

针对业内关心的评估价是一个具体数值还是一个价格范围的问题。尉国荣表示,评估价将是一个具体的数值,如果某一栋楼的评估价格是元/平方米,那么征税的时候到底按照哪个价格征收会存在分歧,因此评估价会是一个具体的数值,比如7800元/平方米。

一旦确定了某一栋楼的评估价,便可以再根据另外的参数,比如楼层、朝向等确定每一户的具体价格。据尉国荣介绍,每栋楼的评估价将进入成都市二手房交易系统,当某一套二手房需要进行交易时,只需要调出该房屋所在的那栋楼的价格,然后植入楼层、朝向等参数,就可以评估出该房屋的评估价。

纳税原则上不低于评估价

据悉,二手房评估价将根据市场情况及时调整,如果市场价格变化比较明显,也可能缩短调整周期

红5月二手房有变拉锯战主导权向卖方倾斜

,确保评估价接近市场交易价。

尉国荣向解释这样做的原因是房屋价值也是随行就市,会根据房屋使用年限、周围配套等情况及时进行加减分。比如,某一栋楼附近突然修了一个变电站,那么房屋价值就会下降,如果该小区附近最近通了地铁,那么房产价值就会上升。

新政执行后,除非正当理由,二手房买卖纳税核价标准原则上不得低于评估价。当然,也有可能存在异议的情况。如果交易人觉得价格评得太高,可向房地产交易所在地区主管税务部门提出复核申请,纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定,地税部门将参考价格认证机构的认定结果,确定房屋的交易计税价格。

据了解,为提高评估价在二手房交易征税中的普适性和接受度,二手房的评估价可能会接近市场价,但一般都会略低于实际市场价格。

评估价将不会对外公布

另一个令业界和业主都颇为关注的是评估价究竟是多少?何时公布?公众如何查询自己房屋的评估价?

对此,尉国荣表示,在7月份新政策实施以后,评估价也并不会对外公布,只会进入成都市的二手房交易系统,房屋买卖双方只需要按照合同的真实交易价格进行纳税即可。评估价只有在交易价格明显低于评估价的基础上才会起到作用。意思是说,并不是每套房屋的交易都能用上评估价,只有需要进行买卖时才会对其评估。

举例来说,王府花园小区第2栋楼的评估价格是8000元/平方米(但这一价格不会进行公开),如果该栋有一套房子要进行买卖,买卖双方实际成交价格为9000元/平方米,那么双方按照实际成交价纳税即可。如果买卖双方制作阴阳合同,把成交价更改为

5000元/平方米,明显低于评估价,就将按照评估价纳税。也就是按照就高原则确定计税价格,按照尉国荣的说法,如果申报价明显偏低且无正当理由的,则依据评估价来核定计税价格。

据悉,此次评估价征税针对的只是住宅,商业性质的房产不在此次评估价征税范围之内。在尉国荣看来,这主要是因为影响商业地产价值的参数和住宅大不相同,一个住宅可能因为附近有名校,其价值就会上升,但是商业地产就必须是有人流量,参考标准不一样。下一步,成都市地税局也将推出商业地产的评估价征税系统,具体的参数标准仍在设计之中。

相关文章
  • 首季房地产用地同比降44住宅地价增速上行
    首季房地产用地同比降44住宅地价增速上行

    首季房地产用地同比降4.4% 住宅地价增速上行近日,国土资源部发布今年第一季度国土资源主要统计数据。数据显示,第一季度全国国有建设用地供应量同比下降0.2%;主要监测城市地价均变化平稳,住宅地价环比增速温和上行。首先,国有建设用地供应情况方面,全...

  • 35城库存消化需16个月房企将大力促销
    35城库存消化需16个月房企将大力促销

    35城库存消化需16个月 房企将大力促销房企降价冲业绩仅剩半月有研究机构表示,部分城市新建住宅消化速度加快,但35城新建商品住宅库存仍偏高,消化周期偏大,房企为了冲刺销售目标,年底前降价促销力度仍会加大今年楼市库存消化周期经历了倒U型走势。上海...

  • 房企少数派报告产业链模式投资增加盈利环节
    房企少数派报告产业链模式投资增加盈利环节

    房企"少数派报告":产业链模式投资增加盈利环节世事往往出人意料,自去年掀起的房企逃离三四线城市浪潮中,大量房企扎堆回归一线城市,不料今年一线城市成交集体降温,导致销售业绩不理想。与之相对,部分坚持深耕三四线城市的房企却逆市取得靓丽的业绩。...

  • 下半年无锡新增房源量加大预计77盘积极入
    下半年无锡新增房源量加大预计77盘积极入

    下半年无锡新增房源量加大 预计77盘积极入市核心提示:2016年上半年无锡楼市去化效果明显,月份无锡商品房备案成交52582套,备案成交面积590.94万平方米,截止到6月底,无锡楼市的去化周期仅剩8个月。2016年上半年无锡楼市去化效果明显,月份无锡商品房备案成交...

  • 中国二三线城市商业地产五大趋势
    中国二三线城市商业地产五大趋势

    中国二三线城市商业地产五大趋势历经最近几年的调整和发展,随着供应增加和消费需求更新,中国二、三线城市的商业地产市场正呈奋起直追一线城市的态势。市场将重新洗牌,过时商业将逐渐被淘汰,优质商业稀缺的情况将逐渐得到改观,市场将呈供需两旺的势...

  • 2012年楼市调控走向房产限购令将继续执
    2012年楼市调控走向房产限购令将继续执

    2012年楼市调控走向 房产限购令将继续执行省里不作统一要求 各市自定政策年终岁末,关于房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药限购令,是否会在房价下行拐点基本确立的情况下继续执行,引发多方关注。昨日,上海市政府办官方微博透露,明年上海将继续执行...