房价下跌土地财政受挫年关面临转型大考

2018年08月10日 来源:

房价下跌土地财政受挫 年关面临转型大考

近期,大房企弃购、土地流标、低价出让和中止出让的消息不断传来,土地市场的遇冷也冻结了各地方政府的土地财政,地方财政因此捉襟见肘。有数据显示,今年多个城市土地出让收入低于去年同期水平,地方政府能否承受房价大幅下跌的考验?土地财政转型已然成为地方官员不得不面对的问题。

土地市场进入冰封期 财政收入锐减

财政部日前公布《2011年11月份公共财政收支情况》显示,11月份,全国财政收入6457.32亿元,增幅延续了9月份以来的回落态势,比上月增幅降低6.3个百分点,而房地产交易量下降是影响财政收入增幅的重要因素。

据《中国证券报》援引中原地产的数据显示,前11个月,全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿,与去年同期相比减少了5200亿,减少了30%。如果计算全国所有城市,则今年土地财政将可能减少上万亿

房价下跌土地财政受挫年关面临转型大考

。地方债务研究专家、广东当代经济研究中心主任杨正浒指出,今明两年刚好是地方政府的偿债高峰期,土地出让收入锐减给地方政府带来了巨大困难。

岁末本应是土地出让的高峰,今年市场却显得格外冷清。11月,全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷,流标地块达到了117宗,环比10月份的22宗上涨了432%。有业内人士认为,土地市场遇冷,一是新房销售受阻,库存大涨,已经出让的土地频频延迟开工;二是政策预期依然收紧,开发商资金压力大。

政策博弈 限购与增收纠结

限购抑制楼市需求,而楼市下行,促使地方政府依赖的土地财政逐步瓦解。这是一个连锁反应,也正是近期地方政府试探放宽限购的最终动力。从部分重点城市的财政收入来看,限购令已经令地方政府财政收入大幅减缩。地方政府也有松绑房地产政策的意愿,中央和地方的博弈在加剧。

限购政策执行近一年,即将到期。截至目前,仅有海口、广州、深圳等地明确表态将继续限购政策,而其他40多个执行限购令的城市回应均模棱两可。中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为,宏观经济政策至少在3个月内不会有改变,地方政府在短期内违背中央政策精神的可能性较小。

明年土地市场的严峻形势可能进一步加剧。无论是学术界还是政府部门、业界,都认为目前限购令解除的条件、时机还不具备。限购政策作为一种临时性举措,虽然看起来很简单,但其效果是最有效的。在不少专家看来,从目前的形势来看,对楼市松绑只会引来炒房资金的流入,楼市有可能出现报复性反弹,如此一来,两年多的调控将可能前功尽弃。有业内人士预计,明年将可能有更多的一二线城市征收房地产税,待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时,也是限购令退出市场之时。

土地财政面临转型大考

松绑政策仅是地方政府的缓兵之计,治标不治本,临近年关,地方政府的土地财政依然面临转型大考。

业内人士表示,卖地换钱最终还是存量透支行为,土地财政模式并非长久之计。随着经济转型的完成,后土地财政时代的到来,地方政府土地财政转型已不仅仅是一个需要讨论的问题,而是如何落实的问题。

有评论认为,中国房地产调控须不断弱化土地财政。否则,房地产调控的根本目标难以实现。中国房地产业畸形发展,地方又过于依赖土地财政,结果严重地影响了中国经济的健康发展,作为地方政府完全有予以纠正,即地方政府理应主动地弱化土地财政,使房地产良性发展,而并非继续沿着依靠土地财政的老路子往下走。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示,土地出让金收入的低成本高效率,是导致地方政府依赖土地财政的根本原因。政府的财政收入受到土地限制,容易造成楼市价格虚高、政府收入结构比例不安全等问题,等同于将政府财政安全与房地产行业捆绑,是非常危险的信号。从目前形势来看,地方政府摆脱土地财政迫在眉睫。

他还表示,地方自行发行债务能够缓解当地的财政压力。后土地财政时代应以地方债务发行为主要手段,辅之以中央财政支持,另外为了防止地方债务问题的无限扩大,中央可能会对地方债务水平进行评级,以此有针对性地解决地方融资问题。

日前,财政部副部长廖晓军透露,今年全国财政收入会超额完成预算,中央财政和地方财政都会有一定数额的超收。在业内人士看来,这可看作地方政府实行财税制度转型、走出土地财政的契机。如果不缺钱,地方政府摆脱土地财政的动力可能会更足。

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