二手房交易水太深普通人家靠什么保护自己

2018年08月17日 来源:

二手房交易水太深 普通人家靠什么保护自己?

卓家房产中介

我们没有任何过错

卓家房产中介公司委托一个女律师出庭。

律师说,卓家房产赞同原告和原房东的说法,租赁合同是无效的,既然是以租赁的形式在放高利贷,那么这就是一个虚假的租赁合同。

但对孙女士一方的其他诉请,律师表示,一个也不认同。

房屋买卖合同是合法有效的,我们在合同的履行过程中没有任何过错。

律师逐一述说理由:一、原告要我们立即交付房屋没有任何道理,我们又不是交付方,只是协助交付。二、原告要我们支付违约金,但合同中对此没有任何约定,不应该支持。三、原告要我们退还居间费,但作为中介我们已经履行了居间的义务,做到了审查,也在服务中不存在任何的过错,对原告进行了全面的信息披露。

第三人租客刘的律师笑笑,插嘴:中介把一个20多岁涉世未深的小伙突然叫去签承诺书,要他同意提前支付尾款。之后两个小时,房子就出事了,这其中的蹊跷确实值得人琢磨。

卓家房产律师停顿了一下说:我强调一下,我们是在得到原告口头同意之后,在没有交房的情况下,通知银行交款的。我们对原告没有任何的胁迫,之后他也在承诺书上签字确认了此事,算是对先前口头同意并履行付款的事后追认。他的签字是合法有效的,应该承担相应的法律后果。我们没有任何过错。

孙女士律师当场反驳:我们从来没有口头同意过,如果有必要,可以去拉拉清单,看看中介有没有在打款前给我们打过。

租客刘

租约是真实的,无效的是房屋转让合同

我们才是受害者

昨天,租客刘委托两位律师出庭。

虽然孙女士一方、原房东、中介都直指租约无效,但刘的律师一直显得从容不迫。

他说:之前几方的陈述中都遗漏了一个重要的事实,这使得真相并未浮出水面,媒体朋友们也因此在之前都被误导了。

旁听席一阵骚动。

律师徐徐向法庭述说事情由来:

今年3月15日,我们和原房东签订了房屋租赁协议。为了谨慎起见,签订协议后又去房管局查了查。我们发现,这套房子早在2011年5月13日抵押给了浙江一家担保公司,抵押款200万。一年后,这个抵押要到期了,原房东还不出,就找了一个神秘人物王(注:原房东房屋买卖的委托人),向他借了190万,置换出抵押的那套房子。

借了王的钱之后,原房东又把置换出的房子抵押给了他,为期3个月。5月15日借的款,同日原房东和王去公证处办理了委托公证。实际上,这就是流押(注:流押是指当事人之间关于债务人届期不履行债务时,债权人(抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权的约定)。也就是说,他们双方约定了,如果三个月之后,原房东还不上王的钱,他的房子就任凭王处置了,不归他了。物权法和担保法都禁止流押行为。因此,这种行为本身就是有瑕疵的。

这就可以解释,为什么房屋买卖过程中的所有收款人、操作人都是王因为,他才是房屋真正的控制人。既然王房屋的取得是有瑕疵的,那么之后所签订的一系列的合同也都是无效的。也就是说,连这个房屋转让合同都是无效的。

而我们的租赁合同,签的时间是在房屋买卖合同之前,我们又按时支付了40万元的租金,原房东还出具了收条,我们也去物业缴纳了水电费、物业费,进行了装修。我们的合同合法有效,牵涉到这起诉讼中,纯属飞来横祸!

律师出示40万元的银行转账凭证,以及原房东的收条。

刘的父亲在旁听席上不住地点头。

原房东大喊:那40万元是我跟他借的高利贷,不是租金!后面的收条也是无奈下写的,都是虚假的!他没资格占领我房子,我没和他租赁!

刘律师矛头一转,马上对准原房东。

另一方面,王在签订房屋转让合同的时候没有对对方履行告知义务,说明房子被租赁的事实。根据法律关于委托的规定,这也视同为原房东对外隐瞒了已经租赁的事实,在法律上构成欺诈。

原房东坐不住了,喉咙很响:我没有欺诈,我要求法院移送公安!

刘律师又笑笑,说他们作为无辜的受害者,之后可能将另行起诉孙女士一方及原房东。我们的租赁合同合法有效,按照法律规定,我们对这套房屋享有同等条件的优先购买权。但是原房东卖房子的时候完全没有通知我们,这侵犯了我们的合法权益。因此,原房东应该赔偿我们的租房损失40万元。另外,我们租的房子门锁被换,还被停水停电,导致我们无法居住,只能暂住宾馆并向公安报案。为什么我们会有这样的遭遇?因为原告侵权了,所以他们应该立即停止这种侵权行为,并赔偿我们的财产损失。

原房东冷笑:哎哟,看到你们的宾馆发票了,1200多块钱一晚住宾馆。刘那么多套房子,会没地方住?他是去享受去啦!后来住进房子里的人也都是他雇人去住的。

原房东大喊:开!开到天亮也要开!

原告这方等着房子结婚呢!

四方唇枪舌剑,各自拿出一二十份证据,一一举证,一一反驳,一一陈述,一一答辩。

庭审开到下午6点,旁听席开始骚动起来,坐了近4个小时的亲友们窃窃私语。

请各位旁听人员遵守法律纪律,也请各位理解:法院开庭并不像电视剧里的那样精彩,比较冗长,请各位保持耐心。法官说完,旁听席安静了下来。但不一会儿,坐在旁听席上的亲友们就面带倦意,一个个眼神迷离。原告席上的孙女士一家也表情痛苦,说有点扛不牢了。

法官征求各方意见,是否要继续开庭。

原房东大喊:开!开到天亮也要开!原告这方等着房子结婚呢,快点开完快点拿到房子!

到晚上7点,法庭举证环节结束

二手房交易水太深普通人家靠什么保护自己

,法官宣布休庭,合议庭进行评议,看是否还要继续开庭。

已经提前从原告席上走下来的孙女士拎着一大包盒饭走进法庭,亲友们涌了上来。

律师们也各自捧着盒饭在庭外狼吞虎咽。

半小时后,庭审继续,大家都说,再忍耐一下下,一次性开完了好。

吃完饭,进入到法庭辩论环节,法庭上火药味更浓了。

孙女士一方

要求追究租客刘放高利贷刑责

孙女士律师建议,要把租客发放高利贷的犯罪行为移送公安,追究刑责。

孙女士律师说:200万价值的房屋租赁期限20年,如果要将该房屋成本收回要租100年,所以这是不合理的。200万从经济价值考虑,存入银行也足足高于每个月的租金1667元。因此这份租赁合同是虚假的。从实际角度分析,刘说在6月份就已经入住了,但我们最后一次看房是7月14日,根本就没有居住迹象,所以假的就是假的。

这个纠纷是由于刘放高利贷引起,不是真正的买卖不破租赁,是不能对抗合法的买卖的。因此我们建议刘发放高利贷的犯罪行为移送公安部门查处,民事部分继续审理。

孙女士律师高声说:国家规定,非法经营罪获利5万元以上的都应判刑,建议法院将这个犯罪线索移送公安部门,我们也会向媒体、最高检察院建议,不能让这种放高利贷的害群之马出现。

实在可笑!租客刘律师连连反问,我们提供了那么多份证据,你们看不到么,难道都是假的么?你们说我们是高利贷,依据是什么?居然还说是非法经营罪,那所有的超过银行四倍利息的民间借贷法院就不用审了,太可笑了。

要我们腾退房屋,也不是不可以的,但是要按合同约定来,我们发生的装修损失、物业费损失、闲置房屋损失、未租住的租金及违约金都要给予赔偿。

原房东说,他不同意进行调解,这个案子最好移送公安。我还有些证据,现在先不提交,要留着给公安。

卓家房产中介继续长篇论述,他们确实尽到了。

法官几次要求各方简明扼要,拣和案子最相关的事实说。各方都点头说好,一定一定。

法庭辩论又是2个小时。两名书记员噼里啪啦疯狂打字记录。

晚上9:30,法官要求四方做最后陈述。

孙女士律师斩钉截铁:请支持原告的诉请,认定房屋转让合同合法有效、租赁合同非法无效。对租客刘构成非法经营罪的行为进行移送!

原房东只有一句话:同意原告的所有意见!

卓家房产中介律师:依法判令我们无需履行立即交房、退还居间费。

租客刘律师:依法确认房屋转让合同无效、租赁合同有效,驳回原告要求我们腾房的诉请。

法官宣布庭审结束。

法官说,庭后将组织调解,如果几方都没有调解意向,经合议庭评议后,法院将另定日期作出判决。

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